Projecte de Llei del Dret a l’Habitatge – Resum informatiu dels elements claus de la reforma

El passat divendres 14/4/2023, mitjançant el suport dels grups parlamentaris d’Esquerra Republicana i Bildu, el govern va aconseguir un acord pel desbloqueig del projecte de Llei pel Dret a l’Habitatge que pretén veure la llum abans de finals d’any, és a dir abans que se celebrin les pròximes eleccions generals.

El projecte de Llei pren com a model la Llei catalana 1/2020, del 18 de setembre, sense vigència des del març de 2022 per haver estat declarada inconstitucional, i torna a posar sobre la taula el concepte d’Àrea de mercat residencial tens, a partir del qual desenvolupa diferents mesures a aplicar segons si els municipis són declarats zona tensa, alhora que delega en les administracions competents la modulació d’aquestes.

Mesures comunes a tots els arrendaments d’habitatge

1. Limitació a l’actualització de rendes per aplicació de l’IPC. Continua vigent la limitació del 2% durant tot el 2023, s’estableix la limitació del 3% durant el 2024 i es disposa la creació d’un nou índex per tal de regular les actualitzacions de rendes a partir del 2025.
2. Les despeses de gestió immobiliària i formalització del contracte d’arrendament aniran a càrrec de l’arrendador. En l’actualitat, i fins que entri en vigor el present projecte de Llei, la llibertat de pactes, permetia acordar que les despeses de gestió i confecció del contracte fossin assumides pel llogater, excepte en els casos en què l’arrendador fos persona jurídica (art. 20.1 LAU reformat per R.D.L 21/2018, de 14 de desembre)
3. IBI pisos buits: recàrrecs d’un 50% de la quota si l’immoble dús residencial porta més de 2 anys buit i de fins del 100% quan faci més de 3 anys que es troba desocupat i fins i tot està previst que els ajuntaments puguin augmentar el percentatge de recàrrec fins a 50 punts si el titular del mateix té fins a 2 o més immobles residencials buits en el mateix terme municipal.
4. Bonificacions fiscals en l’IRPF es manté la bonificació del 50% del rendiment net quan el lloguer és d’habitatge i s’estableix que aquesta bonificació es pugui incrementar fins a un 90%, d’acord amb la següent escala:
   1. de fins al 90%: En cas de reduir la renda d’un nou contracte fins a un 5% menys que la renda actualitzada anteriorment cobrada en les zones declarades mercat residencial tens.
   2. de fins al 70%: si l’habitatge mai havia estat llogat i el lloguer es fa a joves entre 18 i 35 anys en àrees de mercat residencial tens.
   3. de fins al 60%: si en els 2 anys anteriors a la subscripció del contracte s’han dut a terme obres de rehabilitació. No és necessari que l’habitatge es trobi en una àrea declarada tensa.
5. Pròrroga excepcional i obligatòria d’1 any una vegada vençudes les pròrrogues legalment previstes, en aquells casos en què el titular de l’immoble sigui un gran tenidor i el llogater acrediti una situació de vulnerabilitat social i/o econòmica.
6. Canvis en el concepte de Gran Tenidor. En aquelles zones en què no s’obtingui la declaració d’àrea de mercat tens, continuarà vigent la definició existent fins ara: Persona física o jurídica titular de més de 10 immobles d’ús residencial o d’una superfície construïda de més 1.500m2 d’ús residencial (sense comptar trasters ni places de garatge), però aquesta definició podrà variar i reduir-ho fins a 5 immobles o més, si les seves propietats es concentren en una zona de mercat tens com seguidament expliquem.

Mesures concretes per a contractes de lloguer en zones de mercat residencial declarat tens

1. Declaració d’àrea de mercat residencial tens. Es redueixen els requisits per assolir la condició de zona de mercat residencial tens, fent que només s’hagi de donar una de les dues condicions següents:
   1. Que la càrrega mitjana del cost de la hipoteca o del lloguer en el pressupost personal o de la unitat de convivència (més les despeses i subministraments bàsics) superi el 30% dels ingressos mitjans o de la renda mitjana de les llars.
   2. Que el preu de compra o lloguer de l’habitatge hagi experimentat en els cinc anys anteriors a la declaració d’àrea tensa un creixement percentual d’almenys 3 punts per sobre de l’IPC
2. Gran Tenidor: en les zones de mercat residencial tens es podrà aplicar la categoria de gran tenidor al titular de fins a 5 immobles d’ús residencial.
3. El preu de lloguer quedarà limitat depenent del tipus de propietari:
   • Petit propietari: no podrà augmentar l’import de renda del nou contracte, que quedarà fixat d’acord amb l’última renda actualitzada que estigués cobrant.
   • Gran Tenidor: el preu de lloguer vindrà determinat per aplicació dels preus de referència que marquin les administracions competents.
   • Habitatge no llogat mai amb anterioritat: en no existir renda anterior, el preu de lloguer també vindrà determinat per aplicació dels preus de referència.
4. En cap cas es podran incloure despeses o repercussions no incloses en el contracte anterior. La vigent LAU al seu article 20, permet el pacte per tal que despeses com ara la comunitat de propietaris, l’IBI i altres taxes com les de residus i escombraries vagin a càrrec del llogater. Per a la seva validesa el pacte ha de constar per escrit i especificar-se l’import anual d’aquest. Per tant, si en el contracte anterior no hi figura aquest pacte, no es podrà incloure en un nou contracte, en cas que s’aprovi el Projecte de Llei.
5. La realització d’obres de rehabilitació, millora energètica o d’accessibilitat en determinades condicions podran permetre que s’incrementi la renda un 10% més. Per poder aplicar aquest increment de fins a un 10% sobre el preu marcat s’haurà de documentar específicament.
6. Els contractes fets per una durada superior als 10 anys o prorrogables com a mínim fins a aconseguir aquests deu anys o més, també donaran dret a aquest increment del 10% del preu de renda.
7. Pròrroga anual obligatòria amb un màxim de fins a 3 anys més, una vegada vençudes les pròrrogues legals, si l’arrendatari el sol·licita i sempre que l’arrendador no necessiti recuperar l’habitatge per a ús propi.

 Altres mesures adoptades d’abast general

• Novetats en l’àmbit processal mitjançant la modificació de la Llei 1/2000 de 7 de gener d’Enjudiciament Civil (Procediments Judicials) tot obligant que és determini específicament data i hora concreta en els llançaments d’habitatge. Nous ajornaments i suspensions excepcionals en supòsits de vulnerabilitat.
• Creació d’un fons social d’habitatge.
• Creació de la figura de l’habitatge assequible incentivat – consistent en crear borses de lloguer amb habitatges de titularitat privada a canvi d’incentius urbanístics o fiscals entre d’altres.
• Nou caràcter indefinit de la qualificació de protecció oficial amb prohibició d’alienació.
• Nous percentatges de reserva de sòl: La reserva de sòl per a habitatge protegit passa del 30% al 40% i del 10 % al 20 % en sòl no consolidat (actuacions de reforma o renovació d’urbanitzacions).