Propiedad privada, libertad económica y ley de contención de rentas de alquiler en Cataluña (Ley 11/2020, de 18 de septiembre)

Introducció

Con el fin de exponer este artículo y comprobar las consecuencias de la aplicación de la Ley de contención de rentas de alquiler en Cataluña, así como la posible inconstitucionalidad de algunos de sus artículos, resulta esclarecedor diferenciar algunos conceptos esenciales en derecho, tales como:

• El derecho a la propiedad privada: Este derecho implica el derecho a adquirir derechos de propiedad y la obtención de una protección constitucional. Este derecho es lo que precisamente otorga a su titular las facultades de uso, utilización o disposición sobre un determinado bien inmueble.
• La libertad económica, implica una ausencia de imposición estatal o autonómica sobre las decisiones que adoptan los titulares de los bienes inmuebles. Permite el uso de los bienes a través de la libertad contractual.

Estas definiciones sobre la propiedad y la libertad económica son complementarias, pues no tendría sentido ser titular de un bien, sin poder utilizarlo o decidir su destino.

• La función social de la propiedad: El derecho a la propiedad privada y la libertad económica no son absolutos. Pueden ser objeto de diferentes normativas que establezcan determinadas condiciones para su ejercicio, cargas o responsabilidades. De hecho, el artículo 33 de la Constitución española ya determina que la función social de estos derechos delimitará su contenido, de conformidad con las leyes. Implica, pues, que la propiedad, junto con las facultades que otorgan a su titular, conllevará unos deberes positivos y / o negativos, que obligarían a su titular a perseguir intereses sociales ajenos a su interés individual.

¿Cuál ha sido la política social en Cataluña y como ha incidido en la redacción de la ley de contención de rentas?

La burbuja inmobiliaria y la crisis financiera del año 2.008, propiciaron determinadas políticas públicas de vivienda, que se han basado de forma casi exclusiva en asistir a familias con situación de vulnerabilidad económica y residencial. Tal como manifiesta Carles Sala Roca, – Doctor en Derecho por La universidad Autónoma de Barcelona, ​​en su artículo “la inoportunidad de la Ley 11/2020, de contención de rentas de alquiler”, los poderes públicos han adoptado diferentes medidas y mecanismos de provisión de vivienda, basados ​​en una interpretación extensiva y, seguramente, excesiva de la función social de la propiedad. Buena parte del protagonismo legislativo, se lo han llevado los movimientos sociales que, a través de las redes sociales, han ganado protagonismo, erigiéndose en portavoces de una visión particular de estas políticas.

La ley de contención de rentas catalana, sigue esta misma política de represión contra el derecho a decidir un libre precio de mercado. La ley se elaboró ​​sin dar trámite a los agentes del sector inmobiliario – Cámaras de la Propiedad Urbana, Administradores de Fincas, Agentes de la Propiedad Inmobiliaria o Promotores, entre otros- y con una redacción deficiente que conlleva, como consecuencia, una difícil interpretación de las normas y, por tanto, una inseguridad jurídica para las partes contratantes. Asimismo, se promulgó en contra del dictamen del Consejo de Garantías estatutarias – Órgano Consultivo del Parlamento-, que determinó que la limitación de las rentas de alquiler era inconstitucional por no disponer las Comunidades Autónomas de competencias y por contravenir la Ley de arrendamientos Urbanos estatal que establece que las rentas de alquiler son las que entrega establecen las partes en el contrato de arrendamiento.

A qué contratos se aplica la Ley de contención de rentas de alquiler?

Se aplicará, en primer lugar, a todos aquellos contratos en los que concurran los siguientes requisitos:

• Contratos celebrados con posterioridad al año 1995
• Contratos de arrendamiento de vivienda permanente y habitual de la arrendataria
• Que la vivienda arrendada esté situado en un área que haya sido declarada área con mercado de vivienda tienes.

Contención de rentas de alquiler. ¿En qué se basa la Ley ?

El régimen de contención de rentas gira en torno a las siguientes reglas:

• La renta del alquiler no podrá ser superior el precio de referencia de alquiler de una vivienda de análogas características.
• Tampoco podrá ser superior a la renta consignada en el último contrato de arrendamiento de esta vivienda, si estuvo arrendado dentro de los 5 años anteriores a la entrada en vigor de la Ley, actualizada, en todo caso, con el Índice de garantía de Competitividad.
• Resulta necesario destacar, en primer lugar, que la Ley de contención de rentas puede contravenir el contenido de la Ley estatal de Arrendamientos Urbanos que determina que “la renta será la que libremente estipulen las partes”. No se trata pues de un criterio informativo, sino de una imposición a las partes contratantes que incide directamente en su libertad para fijar la renta del alquiler.

Por otra parte, la norma indica que, en el caso de que la vivienda haya sido arrendado los 5 años anteriores a la entrada en vigor de la Ley (desde el 22 de septiembre de 2.015 hasta el 22 de septiembre de 2.020) , la renta que se deberá tener en cuenta será la que dio origen a ese contrato, si ésta fuera inferior al índice de precios de referencia de alquiler, indexada según el índice de Garantía de Competitividad. Lo que no indica la Ley, es que el índice de garantía de competitividad es negativo desde su creación, es decir, que el arrendador que contrató durante el año 2.016 por 600,00 euros / mes – siendo esta renta inferior al índice de referencia-, deberá contratar el año 2.021 por 600,00 euros mensuales.

Importante señalar que, con posterioridad a la publicación de la Ley de contención de rentas, 21 de diciembre del año 2.020, los servicios jurídicos de la Agencia de la Vivienda de Cataluña, elaboraron un informe en el que determinaron que la interpretación de la ley no era la de tener en cuenta aquellos contratos que se hubieran firmado en el últimos 5 años contados desde la aprobación de la Ley (22 de diciembre de 2.015 a 22 de diciembre de 2.020), sino aquellos que , con independencia de la fecha de celebración, estuvieran arrendados en el 5 años anteriores a la entrada en vigor de la Ley, es decir, que, según esta interpretación, podría darse el supuesto de que la renta del alquiler de un contrato celebrado el año 1.998, que hubiera continuado vigente hasta la actualidad, fuera la que tuviera que tomar como punto de partida para la renta de un contrato a celebrar el año 2.021 !!!!!!!

“El contrato deberá indicar el importe de la renta resultante de aplicar a la superficie útil de la vivienda arrendada el Índice de Referencia de precios de alquiler …”.

El Departamento de Vivienda ha publicado los Índices de Referencia de precios de alquiler. A tal fin y para obtener la superficie útil, la página web de la citada Administración, redirige a la cédula de habitabilidad de la vivienda a arrendar, sin tener en cuenta que la citada cédula no tiene en cuenta ni las terrazas , ni aquellas superficies anexas a la vivienda (patios, jardines, etc), de forma que, de una lectura gramatical de la ley, la renta de alquiler de una vivienda con una terraza de 100 m2, sería la misma que la de una vivienda sin terraza.

Si en la vivienda a arrendar concurren 3 características específicas, el valor del Índice de referencia se podrá aumentar en un 5%.

Las características que especifica la norma jurídica son las siguientes:

• Ascensor
• aparcamiento
• vivienda amueblada
• Sistema de calefacción o refrigeración
• Zonas comunitarias de uso compartido, como jardín o cubierta
• Piscina comunitaria o equipamientos análogos
• Servicio de conserjería
• vistas especiales

La concurrencia de 3 de estas características tendrá como consecuencia que el Índice de referencia de precios de alquiler se podrá aumentar en un 5%. La aplicación de esta norma implicará que entre una vivienda perfectamente decorado, con una cocina o baño de diseño, parquet o instalaciones nuevas y terraza y otro con cuarto de baño o cocina de los años 70, tierras originarios o instalaciones antiguas, la diferencia de precio de alquiler sea un 5%.

Y cuál sería la solución para alcanzar un equilibrio entre los derechos de los propietarios a obtener una renta de mercado y los derechos de los ciudadanos a acceder a una vivienda digna y acorde con sus ingresos?

Muchos Estados europeos han dirigido las políticas de vivienda para favorecer a los ciudadanos más necesitados, elaborando programas de rehabilitación en determinadas zonas de su territorio, como en Francia, Reino Unido, Holanda o Suecia, entre otros. Estos programas implican una colaboración entre el sector público, el privado y la colectividad y propician que la inversión y la gestión de las viviendas estén integradas en las acciones sociales.

España tiene uno de los parques públicos en alquiler más reducidos de toda la Unión Europea, pues sólo representa el 2% de todas las viviendas del país, frente al 7,5% de la media comunitaria. Pongamos como ejemplo a un país, con Holanda:

La vivienda pública de alquiler en Holanda supone un 32 por ciento de todo el parque inmobiliario del país. La pregunta es: ¿Cómo han logrado este porcentaje ?.

Pues externalizando estas tareas a entidades sociales sin ánimo de lucro expertas en mediación social. Estas asociaciones promueven viviendas en el mercado privado, pero deben reinvertir los beneficios en la construcción de vivienda social y para ello reciben ventajas fiscales de financiación por parte de la administración, a través de préstamos con tipos de interés muy bajo y suelo barato.

El hecho de disponer de más de un tercio del parque de la vivienda de titularidad pública, permite que un gran número de ciudadanos vulnerables, acceda a estas viviendas y, a la vez, este mismo parque público, permite hacer de contrapeso al oferta de mercado público y limitar los repuntes del precios de alquiler, es decir, al existir tanto vivienda pública, el mercado privado se ve forzado a regular los precios de los alquileres.

Esta y no otra, sería la solución. Es responsabilidad de la administración pública facilitar el acceso a la vivienda de los ciudadanos más vulnerables. De otra forma, implica trasladar su responsabilidad al propietario privado que observa cómo, día a día, sus legítimos derechos, resultan vulnerados.

En Barcelona, ​​21 de febrero del año dos mil veintidós -un.

Rosa M. Peris Vidal
Advocada
Directora Consultoria Jurídica i Fiscal CPUB