Medidas aprobadas en relación a los alquileres de vivienda habitual en casos de vulnerabilidad económica generada por la Covid-19

Ha salido publicado en el BOE el “Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19”  (entrada en vigor el día 2 de abril de 2020), en que el que se establecen medidas que afectan directamente a los alquileres de vivienda.

A qué alquileres son de aplicación las medidas? Qué inquilinos se pueden acoger?

Las medidas establecidas se refieren exclusivamente a los arrendamientos de vivienda habitual. No son aplicables, pues, a locales ni viviendas temporales que no constituyan la vivienda habitual del inquilino.

Por otro lado, sólo se podrán acoger a la medida aquellos inquilinos que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica como consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el Covid-19. Esto exige que el inquilino cumpla todos estos requisitos:

1. Que pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, y que el conjunto de los ingresos de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria no sea superior a:
   1. Con carácter general, 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM).
   2. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo a la unidad familiar, o 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
   3. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
   4. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite será de 4 veces el IPREM, sin perjuicio los incrementos acumulados por hijo a cargo.
   5. En caso de que el arrendatario sea persona con parálisis cerebral, enfermedad mental, o discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto será de 5 veces el IPREM.
2. Que la renta, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual a 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Se entiende por «gastos y suministros básicos» el importe de los suministros de electricidad, gas, gasóleo para calefacción, agua corriente, servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios de la vivienda habitual .
3. Se excluyen aquellos supuestos en que la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que viven en la vivienda sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España; salvo que lo sea únicamente de una parte alícuota por herencia o acrediten la no disponibilidad de aquella vivienda por causa de separación o divorcio u otra causa ajena a su voluntad, o resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o miembros de la unidad de convivencia.

Por unidad familiar se entiende conformada por el arrendatario, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

¿Cuáles son las medidas a las que se puede acoger el inquilino que cumpla los requisitos de vulnerabilidad económica anteriores? Cómo se tramitan?

La normativa diferencia dos tipos de medidas en función de si el arrendador es (a) pequeño tenedor (titular de 10 o menos inmuebles urbanos, excluidos garaje si trasteros; que no supere una superficie construida de 1.500 m2) o (b) una entidad / empresa pública o un privado gran tenedor (persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2)

a) Arrendador pequeño tenedor.
Si el arrendador es pequeño tenedor, el inquilino podrá solicitar, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Decreto Ley, un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta ..

El arrendador debe contestar en el plazo máximo de 7 días laborables, si acepta o no el aplazamiento o fraccionamiento y con qué condiciones o bien, posibles alternativas. A diferencia del caso de los grandes tenedores, el pequeño tenedor no está obligado a aceptar el aplazamiento o fraccionamiento.

En caso de que el arrendador no acepte ninguna el aplazamiento y el arrendatario cumpla los requisitos de vulnerabilidad económica antes comentados podrá acceder al programa de ayudas transitorias reguladas el Decreto ley.

b) Arrendador gran tenedor. Moratoria.
En este caso el inquilino podrá solicitar, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del decreto ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.

El arrendador debe contestar expresamente, en el plazo máximo de 7 días laborables, con una de las siguientes alternativas.

• Una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada debido al Covid-19, con un máximo en todo caso de 4 meses.
• Una moratoria en el pago de la renta que se aplicará de manera automática y mientras dure el estado de alarma día las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a debido al Covid-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los 4 meses. La renta, en este caso, se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante el menos tres años, desde supere la situación aludida o a partir de la finalización del plazo los 4 meses antes mencionado, y siempre que continúe vigente el contrato de arrendamiento o sus prórrogas. No habrá intereses ni ningún tipo de penalización por las cantidades aplazadas.

Igualmente el inquilino podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias previstas en el Decreto Ley, levantándose la moratoria y el fraccionamiento en la primera mensualidad de lava en que aquella ayuda esté a su disposición.

El inquilino debe pedir la adopción de la medida al arrendador, en el plazo máximo de un mes desde la entrada en vigor del decreto ley (2-4-20), y tiene que acreditar que cumple los requisitos de vulnerabilidad sobrevenida por Covid-19, mediante la presentación de los siguientes documentos:

• En caso de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida por prestaciones o subsidios de desempleo.
• En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la AEAT o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, de la declaración de cese de actividad presentada por el interesado.
• Número de personas que habitan en la vivienda habitual:
  1. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
  2. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia a el momento de la presentación de los documentos acreditativos ya los seis meses anteriores.
  3. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
• Titularidad bienes: nota simple Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
• Declaración responsable de deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según esta Ley.

Si el inquilino que solicita la moratoria no pudiera aportar alguno de los documentos requeridos la del apartado anterior, podrá sustituirse mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados el Covid-19, que le impiden esta aportación. Tras la finalización del estado de alarma tendrá el plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiera facilitado.

Otras medidas de carácter general

La normativa también prevé otras dos medidas con carácter general, con independencia de que el propietario sea pequeño o grande tenedor:

1. Suspensión de procedimiento de desahucio y los lanzamientos hasta 6 meses.
En aquellos procedimientos de desahucio contra un inquilino por impago de la renta en que el arrendatario acredite ante el Juzgado encontrarse situación de vulnerabilidad económica, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional, el Juzgado lo pondrá en conocimiento de los servicios sociales y se acordará la suspensión de la vista de juicio o el lanzamiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas, por un período máximo de seis meses desde la entrada en vigor del decreto ley.

2. Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
En relación a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, cuando las prorrogas legales finalicen dentro del período comprendido desde la entrada en vigor de este decreto ley (2-4-20) hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma, se puede aplicar, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un período máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos por el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, a menos que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.