El Ministeri proposa que la Llei d’Habitatge faci compatible la contenció dels preus de lloguer amb l’increment de l’oferta

• Amb mecanismes per frenar les pujades de lloguer abusives i un conjunt de mesures per afavorir l’oferta d’habitatge en condicions assequibles per a les persones amb menor renda i especialment a la població jove i els col·lectius més vulnerables.
• S’estableix un nou mecanisme de contenció i baixada de preus, a través de la millora del marc fiscal, la declaració de zones de mercat residencial tensionat i la definició d’habitatge buit en la regulació del recàrrec existent en l’Impost sobre Béns Immobles.
• Es pretén amb això posar límit a les importants tensions de preus existents en el mercat immobiliari, que es concentren en determinades poblacions, degudes, fonamentalment, a l’escassetat d’oferta.
• La proposta planteja estimular l’oferta, partint de la consideració que a Espanya la propietat de l’habitatge de lloguer correspon molt majoritàriament a petits propietaris, en la seva major part particulars, per als quals el lloguer d’habitatge no és una activitat econòmica principal.
• Amb totes aquestes mesures, el Ministeri continua complint amb l’acordat amb els vigents acords de Govern i de Pressupostos.

El Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana (MITMA), en el marc del procés d’elaboració de la nova Llei d’Habitatge, ha presentat una ambiciosa proposta que fa compatible la contenció dels preus del lloguer d’habitatge amb un significatiu increment de l’estoc d’oferta existent. Amb ella, el MITMA continua complint amb els vigents acords de Govern i de Pressupostos.

La proposta, que pot qualificar-se com una de les més avançades d’Europa, contempla tant mecanismes efectius dirigits a frenar les pujades de lloguer abusives, contenint o, fins i tot, baixant els preus de lloguer en zones de mercat tensionat com un conjunt de mesures per afavorir l’oferta d’habitatge en condicions assequibles.

L’objectiu és fer possible l’accés a l’habitatge a les persones amb menor renda i especialment a la població jove i els col·lectius més vulnerables. Es pretén amb això posar límit a les importants tensions de preus existents en el mercat immobiliari, que es concentren en determinades poblacions, degudes, fonamentalment, a l’escassetat d’oferta.

Per a la prevenció i correcció d’aquestes tensions, que provoquen una especial dificultat en l’accés a l’habitatge i fins i tot l’expulsió dels col·lectius més vulnerables o de menor renda i que es tradueix en uns preus de lloguer per sobre de la capacitat econòmica de les famílies, es tenen en compte dues premisses:

1. Que la responsabilitat en la garantia de el dret constitucional de l’accés a l’habitatge correspon als poders públics
2. Que els sistemes de regulació de rendes assajats a Alemanya o França no han demostrat eficàcia quant a la contenció de rendes, i sí apunten tenir a curt termini un efecte de contracció de l’oferta, el que suposa de fet afegir més dificultat en l’accés a l’habitatge de lloguer, especialment per als més vulnerables.

La proposta planteja estimular l’oferta, partint de la consideració que la circumstància característica a Espanya és que la propietat de l’habitatge de lloguer correspon molt majoritàriament a petits propietaris, en la seva major part particulars, per als quals el lloguer d’habitatge no és una activitat econòmica principal. Aquests, més susceptibles a contraure davant mesures restrictives, podrien ser, però, més propicis a respondre a mesures d’incentius, especialment en l’àmbit de l’IRPF.

Mecanismes efectius de contenció i baixada de preus

S’introdueixen en l’avantprojecte de Llei pel Dret a l’Habitatge els següents mecanismes efectius de contenció i baixada de preus d’habitatge de lloguer, especialment a les zones de major tensió en el mercat:

1. Es estableix la declaració de zones de mercat residencial tensionat, sobre la base dels índexs estatals de referència de l’lloguer, per aplicar instruments específics encaminats a revertir la situació i incrementar l’oferta.
   • Aquestes zones, caracteritzades per un notable increment de preus en els últims anys i una major sobrecàrrega per al pagament de l’lloguer, tindran una vigència de tres anys.
   • Les administracions afectades han d’aprovar Plans d’Acció a tres anys, per revertir la situació, aplicant mecanismes efectius de contenció i baixada de preus.
   • A les zones tensionades, els grans tenidors d’habitatge han de col·laborar i prestar informació per assegurar l’ús efectiu dels seus immobles.
2. S’introdueix un nou mecanisme de contenció i baixada de preus, a través de la millora de el marc fiscal, que inclou en zones tensionades mesures incentivadores per:
   • La incorporació de més habitatges a el mercat de lloguer com habitatge habitual en aquestes zones, per equilibrar el mercat.
   • La reducció de la renda, incentivant baixades significatives en el lloguer a través d’un tractament especialment favorable.
     Aquest mecanisme, a més, afavorirà, amb caràcter general:
     • La rehabilitació d’habitatges, assegurant així la millora dels habitatges de lloguer, la qualitat de vida i el medi ambient.
     • El lloguer per part de joves, que tenen actualment especials dificultats per accedir a l’habitatge.
     • Fomentarà el lloguer a inquilins d’ingressos reduïts, amb menor capacitat econòmica per fer front a el pagament del lloguer.
     • A més, impulsarà el lloguer social, tant l’habitatge protegit, com la cessió d’habitatge a programes específics d’Administracions públiques o del tercer sector, per atendre llars i col·lectius vulnerables.
3. Pel que fa a el tractament de l’habitatge deshabitada, es recollirà una definició de habitatge buit en la regulació del recàrrec existent en l’Impost sobre Béns Immobles per estimular l’ús efectiu de parc, que acompanyarà al finançament de programes específics en el proper Pla estatal d’accés a l’habitatge.

Aquesta regulació en la nova Llei pel Dret a l’Habitatge s’acompanyarà d’altres instruments a curt termini que reforçarà l’actuació i el suport de l’Estat:

• La priorització de l’aplicació dels Programes de el Pla Estatal d’Habitatge en zones tensionades.
• El Pla d’Habitatge per al Lloguer Assequible, específicament centrat en fer front als desajustos del mercat en les zones tensionades.

Ambiciós conjunt de mesures

En detall, les mesures que es proposen per a la nova Llei d’Habitatge són les següents:

1. Declaració de zones de mercat residencial tensionat.
   • Les administracions competents en matèria d’habitatge, Comunitats Autònomes i Ajuntaments, podran declarar, d’acord amb la seva normativa reguladora, zones de mercat residencial tensionat, a fi d’orientar les actuacions públiques en aquells àmbits territorials en els quals hi hagi un especial risc d’oferta insuficient d’habitatge per a la població, en condicions assequibles.
   • A l’efecte de la Llei estatal, i per a l’aplicació del mecanisme fiscal de contenció i baixada del preu del lloguer, la declaració d’un àmbit territorial com a zona de mercat residencial tensionat es recollirà en la Llei de pressupostos generals de l’Estat, prèvia proposta de la Comissió Bilateral en matèria d’habitatge entre l’Estat i la Comunitat Autònoma, podent participar les entitats locals afectades.
   • La vigència de la declaració d’un àmbit territorial com a zona de mercat residencial tensionat serà de tres anys, podent prorrogar-se anualment seguint el mateix procediment, quan subsisteixin les circumstàncies que van motivar aquesta declaració i prèvia justificació del resultat de les mesures aplicades i les previstes.
   • La declaració d’un àmbit territorial com a zona de mercat residencial tensionat comportarà la redacció, per part de l’Administració competent d’un Pla d’Acció específic que programarà les mesures necessàries per a la correcció dels desequilibris evidenciats en la seva declaració, així com un calendari de desenvolupament.
   • Així mateix, la declaració habilita l’Estat per col·laborar amb les administracions competents, tant des del punt de vista fiscal, pressupostari, o de gestió patrimonial, amb l’objecte d’incrementar l’oferta d’habitatge assequible de l’esmentat àmbit.
2. Grans tenidors d’habitatge en zones tensionades.
   • Juntament amb la declaració d’una zona de mercat residencial tensionat, es definiran els criteris per a la consideració de gran tenidor d’habitatge en aquesta zona, en funció del seu potencial influència, pel volum d’immobles d’ús residencial de la seva titularitat en el mercat de lloguer d’aquesta zona, que haurà de representar el menys l’un per cent dels habitatges principals en règim de lloguer de la zona. Aquells propietaris que tinguin aquesta consideració han de col·laborar i oferir informació sobre l’ús efectiu dels seus immobles.
3. Mecanisme de contenció i baixada de preus en zones tensionades.
   • A fi d’orientar els principals instruments de la política econòmica i social a la consecució dels objectius de la Llei i establir un mecanisme efectiu de contenció i baixada de preus en zones tensionades, es proposa una millora de la regulació de l’IRPF per estimular el lloguer d’habitatge habitual a preus assequibles, a través de la modulació de l’actual reducció del 60% en el rendiment net del lloguer d’habitatge habitual.
   • Cal tenir en compte que el referit benefici fiscal va introduir un significatiu augment de l’oferta de lloguer declarat, si bé, no té actualment d’un mecanisme corrector que afavoreixi la moderació en els preus del lloguer i es concentri en les zones amb més problemes d’oferta. Per a això, es proposa establir, en els nous contractes d’arrendament, un percentatge de reducció general del 50%, modulable en funció dels següents criteris:
     • Lloguer d’habitatges a un preu limitat per una norma jurídica (habitatge protegit) (+ 10%). El lloguer d’habitatges de protecció subjectes a algun règim de qualificació o norma jurídica que fixi el preu màxim de lloguer per part de persones físiques podrà beneficiar d’una reducció addicional del 10% en el rendiment net. Amb aquesta mesura s’estimula la incorporació a el mercat de lloguer d’habitatges a preus limitats i s’afavoreix l’accés a les persones i llars amb menors ingressos.
     • Lloguer d’habitatges recentment rehabilitades (+ 10%). Quan s’hagin realitzat obres de rehabilitació o millora en l’habitatge en els últims tres anys, que impliquin un desemborsament de més de sis mesos de renda. Amb aquesta mesura es incentiva les actuacions de rehabilitació en habitatges destinats a lloguer habitual, en el context del necessari impuls de la millora i rehabilitació de el parc d’habitatges per a complir els objectius nacionals i europeus en la matèria i les previsions d’inversió establertes en el Pla de Recuperació, Transformació i Resiliència d’Espanya.
     • Lloguer d’habitatges a joves entre 18 i 35 anys (+ 20%). Per afavorir l’accés a l’habitatge dels joves, amb un lloguer mensual limitat, la reducció se situarà en el 70%.
     • Lloguer d’habitatges a llogaters amb ingressos reduïts (% a determinar). S’establirà una bonificació per a lloguers a persones o famílies amb ingressos per sota de determinats imports. (Aquesta reducció està en estudi).
     • En zones tensionades. En aquests àmbits, en els quals s’ha produït un increment sostingut en els lloguers i les llars pateixen una major sobrecàrrega financera per al pagament del lloguer, cal promoure la nova oferta de lloguer, així com establir mecanismes efectius d’estabilització i baixada de preus. S’estableixen les següents bonificacions, per a lloguers inferiors a una renda màxima en funció de l’àmbit:
       • Incorporació al mercat d’habitatge de lloguer habitual (+ 20%). Afavoreix l’entrada al mercat d’habitatges que anteriorment no estaven de lloguer com a habitatge habitual. D’aquesta manera, s’afronta directament el problema de manca d’oferta que caracteritza les zones de mercat residencial tensionada, equilibrant-els preus.
       • Reducció en més d’un 10% en la renda, respecte a el contracte anterior (+ 40%). Mecanisme de baixada de preus, a través del qual s’estimula la millora de les condicions del contracte a l’inquilí existent, o bé, una baixada de la renda pel que fa a la fixada en un contracte anterior, aconseguint una reducció del 90% per contribuir a la moderació o baixada dels preus a la zona.
     • Així mateix, es proposa establir un percentatge de reducció del 70% en els següents supòsits, en els quals actualment els propietaris que cedeixen els seus habitatges per a lloguer social o assequible a canvi d’una contraprestació no poden afavorir de les reduccions sobre el rendiment net en l’IRPF al no ser els titulars dels contractes:
       • Habitatges acollits a programes públics de lloguer social oa preu assequible (habitatge assequible incentivada). D’aquesta manera, els propietaris que posin el seu habitatge a disposició de la comunitat autònoma o l’Ajuntament en el marc d’algun programa públic per al lloguer social o a preu assequible podrien acollir-se a una significativa reducció en el rendiment net obtingut.
       • Cessió o lloguer d’habitatge a entitats sense ànim de lucre especialitzades en l’atenció a llars o col·lectius vulnerables. Igualment, els propietaris que posin el seu habitatge a disposició d’entitats de tercer sector que hagin d’estar destinades a l’habitatge o allotjament de persones o llars vulnerables, es podran acollir a la mateixa reducció del rendiment net obtingut a través de l’acord amb l’entitat.
         Exemple: Si un propietari signa un nou contracte de lloguer en una zona tensionada reduint un 10% la renda del contracte anterior tindria dret a una reducció del 90% sobre el rendiment net en la seva declaració. És a dir, suposant un contracte d’arrendament de 700 euros mensuals, si signa un nou contracte per 630 euros, tindria dret a un benefici fiscal en IRPF de prop de 950 euros a l’any, superior al benefici net que li reportaria optar per un increment de la renta (Suposant un 30% de despeses deduïbles i un tipus efectiu del declarant del 37%, i considerant el rendiment net després d’impostos en un supòsit alternatiu d’increment d’un 3% de la renda).
4. Definició d’habitatge buit a l’efecte de el recàrrec de l’IBI
   • Actualment, l’article 72.4 de el text refós de la Llei Reguladora de les Hisendes Locals estableix un recàrrec sobre la quota líquida de l’Impost sobre Béns Immobles per als “immobles d’ús residencial que es troben desocupats amb caràcter permanent”, si bé remet a la legislació autonòmica o estatal, amb rang de llei, la concreció dels paràmetres que definissin aquest habitatge per a la seva aplicació.
   • Es proposa recollir a la pròpia legislació reguladora de l’Impost sobre Béns Immobles una definició clara perquè els ajuntaments puguin aplicar el recàrrec en la quota de l’IBI a aquells immobles d’ús residencial que romanguin desocupats, establint un període temporal de referència de dos anys, fixant un nombre mínim de quatre immobles per propietari, i establint una sèrie de causes justificades de desocupació temporal de l’immoble:
     • trasllat temporal per raons laborals o de formació.
     • canvi de domicili per raó de dependència, salut o emergència social.
     • immobles destinats a usos d’habitatge de segona residència amb un màxim de 4 anys de desocupació continuada.
     • immobles subjectes a actuacions d’obra o rehabilitació, o altres circumstàncies que impossibiliten la seva ocupació efectiva.
     • habitatge objecte d’un litigi o causa pendent de resolució judicial o administrativa que impedeixi el seu ús i disposició.
     • immobles que els seus titulars persones físiques o jurídiques s’ofereixin en venda (un any màxim) o lloguer (amb un màxim de sis mesos), en condicions de mercat.
5. Mesures complementàries de reforç de el dret a l’habitatge en zones tensionades.
   • A fi de donar suport a l’aplicació dels Plans d’Acció específics per part de les administracions territorials competents per corregir els desequilibris en el mercat de lloguer d’habitatge en zones de mercat residencial tensionat, des del Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana, i com part de l’actuació de l’Estat en matèria d’habitatge definida en l’Avantprojecte de Llei Estatal pel dret a l’habitatge, s’adoptaran les següents mesures complementàries per reforçar el dret a l’habitatge en aquestes zones:
     • en l’àmbit de el Pla Estatal d’habitatge :
       1. Aplicació prioritària de el Programa d’ajuda a les víctimes de violència de gènere, persones objecte de desnonament del seu habitatge habitual, persones sense llar i altres persones especialment vulnerables, de el Pla Estatal d’habitatge. Un programa reforçat en 2020 que permet a les comunitats autònomes proporcionar una solució habitacional immediata a les persones víctimes de violència de gènere, a les persones objecte de desnonament o llançament del seu habitatge habitual, a les persones sense llar i altres persones especialment vulnerables.
       2. Condicions de finançament en els nous Programes d’actuació del pròxim Pla Estatal d’Habitatge per donar suport a les administracions territorials en l’aplicació de mesures d’impuls de l’oferta d’habitatge de lloguer social oa preus assequibles, amb especial atenció a les zones de mercat residencial tensionat.
          • S’establiran condicions específiques per al finançament de programes que actuen en aquests àmbits tensionats per reforçar el finançament de les polítiques públiques en matèria d’habitatge incloses en els Plans d’Acció específics per a aquestes zones, a fi de revertir la situació en el curt termini a través de la recuperació de l’equilibri en el mercat.
          • Es fomentaran especialment els programes encaminats a la generació de nova oferta d’habitatge de lloguer assequible, ja sigui mitjançant promoció de nou parc, o estimulant els acords amb els propietaris d’habitatges en aquestes zones.
     • Desenvolupament del “Pla d’Habitatge per al Lloguer Assequible” (anteriorment denominat “Pla 20.000”), específicament centrat en fer front als desajustos en les zones de mercat residencial tensionat, incrementant de manera significativa en el curt termini la posada a disposició de un parc d’habitatges de lloguer assequible, articulat a través de dos mecanismes:
       • Acció directa del MITMA, per impulsar la producció de nou habitatge públic.
       • Concertació amb els agents privats per la seva col·laboració, amb els habitatges de la seva titularitat, en l’increment de parc d’habitatge assequible.