El dret de propietat i els límits de la funció social en el lloguer d’habitatges

Descarregar Informe

L’habitatge és un bé de primera necessitat per a les famílies, i, al mateix temps, en la gran majoria de casos, és també la més gran inversió i despesa que afronten les llars en la seva vida. L’accés a l’habitatge, ja sigui en propietat o en arrendament, suposa per a les famílies un continuat esforç econòmic al qual s’ha de destinar una part substancial de la renda familiar. Tots els països han establert un sistema legal regulador de la promoció, construcció, tinença, accés, transmissió i ús dels habitatges.

A Espanya, la Constitució de 1978, en la secció segona dels drets i deures dels ciutadans, reconeix el dret a la propietat privada, incorporant-hi la funció social per delimitar-ne el contingut, i s’obliga a indemnitzar el propietari per causa d’expropiació en cas de privació per causa d’utilitat pública o interès social. En el capítol tercer dels principis rectors de la política social i econòmica, a l’article 47, la Constitució estableix que tots els espanyols tenen dret a gaudir d’un habitatge digne i adequat i que els poders públics promouran les condicions necessàries i establiran les normes pertinents per fer efectiu aquest dret…

A tots els països la implementació de polítiques d’habitatge eficaces presenta dos problemes. Primer, la seva complexitat, ja que en un context d’economia de mercat s’ha d’incrementar l’oferta al ritme de les necessitats derivades del creixement del nombre de famílies i establir ajuts per a l’accés a l’habitatge de les llars amb nivells d’ingressos que no permeten accedir a un allotjament a preus de mercat, la qual cosa implica coordinació en els mercats financers, pressupostos públics i política fiscal. Segon, les polítiques d’habitatges són cares, molt cares, necessiten molts recursos, tant públics com privats, i s’han de mantenir al llarg del temps.

A Espanya la política d’habitatges fins al 2008 s’ha basat en la incentivació via fiscal i pressupostària de la construcció d’habitatges en protecció oficial d’iniciativa privada, essencialment per a compravenda. A diferència d’altres països no hi ha hagut una política de construcció d’un parc públic en lloguer social per part de les administracions, ni ajuts per a les famílies en situació de vulnerabilitat social com sí que s’han portat a terme en d’altres països de la Unió Europea. La crisi financera i immobiliària de l’any 2008 va comportar un important estoc d’habitatges en venda que no trobaven comprador i la reducció fins a nivells insignificants de la nova construcció, alhora que reduïa el nivell d’ocupació de la població activa, s’incrementava fins al 25% la taxa d’atur i moltes famílies es veien impossibilitades de complir els seus compromisos de pagament dels crèdits hipotecaris o del lloguer de l’habitatge que ocupaven.

Des de 2008 varen coincidir en el temps ajustos pressupostaris amb la reducció de la despesa pública en habitatge, amb l’increment exponencial de les situacions d’emergència habitacional com a conseqüència de la pèrdua per part de moltes famílies dels habitatges que ocupaven i de la impossibilitat d’una part de les noves famílies per accedir a l’allotjament. Els recursos pressupostaris per habitatge de l’Estat i les comunitats autònomes, ja prou minsos en comparació amb la despesa d’altres països de la Unió Europea, van reduir- se un 70% del 2008 al 2017 i se segueix sense cap mesura de política social lligada a la política d’habitatge per atendre les situacions habitacionals d’exclusió social.

En aquest context de crisi econòmica i social, la inexistència de política d’habitatge i política social lligada a la mateixa crisi, ha fet que des de l’Administració de l’Estat i de les comunitats autònomes s’hagin adoptat mesures que comporten, en molts casos, traspassar a la propietat privada la càrrega econòmica de la política social d’habitatge, cosa que suposa moltes vegades buidar d’utilitat econòmica els béns immobles i perdre’n la possessió efectiva per part dels titulars. I tot això es justifica a partir de “l’interès general i la funció social de la propietat”.

Aquesta hiperactivitat legislativa, sovint instrumentada mitjançant decrets llei, ha creat una gran inseguretat jurídica. Moltes d’aquestes normes han tingut una vigència molt limitada perquè el decret llei no ha estat convalidat pel Parlament autonòmic o el Congrés dels Diputats, mentre que d’altres que han estat objecte de recursos d’inconstitucionalitat. Són normes que afecten tots els camps bàsics de l’activitat immobiliària i del dret a la propietat dels titulars de béns immobles: ocupació d’habitatges, desnonaments per falta de pagament, lloguer social obligatori, control dels preus de lloguers, pròrroga forçosa dels contractes d’arrendament vigents, expropiació d’habitatges buits per sota del justipreu… Moltes d’aquestes mesures han estat dictades en un context electoral immediat, vulneren el dret constitucional a la propietat, van més enllà dels límits de la funció social i, pel que fa a l’adequació de la seva configuració, van més enllà també dels marcs constitucional espanyol i normatiu europeu. Són mesures que no contribueixen a recuperar un entorn de seguretat jurídica necessària per implicar la iniciativa privada en la solució del problema de l’habitatge. El document que presentem és l’aportació de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona a la necessària clarificació en el marc constitucional de les mesures de política d’habitatge dels últims anys. El treball fa una anàlisi de l’evolució del concepte del dret de propietat, la incorporació de la funció social al concepte de propietat i les seves repercussions i limitacions en la política d’habitatge. En una segona part s’analitzen mesures recents, justificades a partir de l’interès general de la comunitat i la funció social de la propietat, que han imposat obligacions singulars als titulars d’immobles residencials, les quals, a part de la seva dubtosa contribució a resoldre el problema de l’habitatge, afecten negativament el dret de propietat en el marc constitucional espanyol i el de la protecció dels drets humans europeus.