La constitució d’hipoteques, que és la manera més habitual d’oferir garantia en la compravenda d’habitatges, començarà properament una nova etapa a l’empara d’una nova normativa que properament entra en vigor.
No podem deixar de recordar que la normativa actual ha acabat derivant en molts litigis atès, en part, a la falta de transparència i al desconeixement del producte financer per part del client consumidor, qui s’ha vist sorprès pels efectes de les clàusules sol; o per l’aplicació d’índex no tan coneguts com l’IRPH, i la imputació per part de les entitats creditícies dels impostos i de totes les despeses de constitució. Tot això ha acabat saturant els tribunals de conflictes entre les entitats bancàries i els consumidors.
La nova normativa vol evitar aquestes fonts de conflicte judicial i posar l’accent sobre la transparència i la protecció al consumidor. S’entenen com a consumidors les persones físiques, tant si són els deutors, com si intervenen per a garantir deutes d’altres.
Per altra part, la llei va adreçada als préstecs hipotecaris referents a immobles residencials incloent també trasters, garatges i terrenys.
Per reforçar la transparència, i sens perjudici de l’obligació que tenen les entitats financeres d’informar al consumidor, s’atorga als notaris un nou paper. Els notaris passen a ser assessors del consumidor, amb l’objecte que aquest tingui la informació necessària i arribi a conèixer de manera senzilla les obligacions econòmiques i jurídiques que comporta la constitució d’una hipoteca.
10 dies. Període de reflexió abans de signar la hipoteca
En el nou sistema caldrà anar al notari dues vegades. Una primera on el notari actuarà com assessor d’un consumidor a qui cal lliurar una amplia informació abans de signar: que és l’oferta vinculant (FEIN), i la FIAE amb detall de les clàusules més rellevants, tals com clàusules sol, venciment anticipat, etc..
En els crèdits variables es lliurarà informació dels diferents supòsits que es poden donar atenent a les diferents evolucions dels tipus d’interès.
S’informarà de qui assumeix les despeses de constitució de la hipoteca i es facilitarà un esborrany del contracte a signar. Del compliment d’aquests requisits i sobre si el consumidor ho ha entès tot, el notari n’aixecarà una acta.
Com altres novetats significatives pel consumidor podem destacar les següents:
-Despeses de constitució i productes vinculats
El banc assumeix totes les despeses de formalització del préstec, com les de notaria, registre i gestoria i també assumeix l’impost corresponent (ITPiAJD).
El consumidor només assumeix el cost de la taxació i les copies notarials que pugui precisar.
El banc no pot obligar el client a comprar productes com l’assegurança de vida o de la llar; ara bé, si que es permet la pràctica que actualment estan fent algunes entitats bancàries, de millorar el tipus d’interès del préstec si s’adquireix aquests productes.
-Amortització anticipada
Es limiten les comissions que els bancs poden aplicar en cas que el deutor vulgui pagar el crèdit de manera anticipada. Per a les hipoteques variables queda limitat al 0,25% els tres primers anys o al 0,15% si estem dins els 5 anys. Pels préstecs a tipus fix aquestes penalitzacions queden limitades al 2% els primers 10 anys i a l’1,5% a partir del desè any.
-Canvis d’hipoteca
Es flexibilitzen els canvis d’hipoteca; la subrogació de la hipoteca per part d’una altra entitat bancària no comporta costos addicionals pel client. També es facilita canvis tals com passar la hipoteca de tipus variable a tipus fix o de multidivisa a la moneda habitual del client-
–Impagament de quotes
Es limita l’interès de demora que apliquen les entitats bancàries als imports impagats, no poden ser superiors a tres punts per sobre de l’interès del préstec.
Es regula la situació d’impagament i el moment que el banc pot declarar tot el préstec vençut prescindint del termini pactat.
Si ens trobem en la primera meitat del préstec, caldrà que l’ impagament de quotes arribi al 3% del capital prestat o a 12 mensualitats impagades.
Si ens trobem en la segona meitat del préstec, l’impagament ha de correspondre al 7% del capital prestat o a 15 mensualitats impagades.
A la ciutat de Girona el preu mitjà del lloguer frega els 800€ mensuals, a Figueres 572€, a Olot 537€ i a Sant Feliu de Guíxols i Palamós el preu del lloguer és de 755€. La Cambra de la Propietat Urbana de Girona ha publicat el seu informe trimestral del preu del lloguer, elaborat a […]
...
L’any 2024 ha vingut marcat per l’aplicació de la regulació dels preus del lloguer en municipis ubicats en àrees tensionades. Aquesta mesura ha afectat el 88% dels contractes formulats a les comarques gironines. La regulació de preus, a més, ha comportat que els contractes d’arrendament siguin molt més complexos, ja que ara hi ha moltes […]
...
La Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) ha implementat diversos canvis en els aspectes legals que regeixen els contractes de lloguer. Aquests canvis inclouen els motius pels quals un propietari pot rescindir el contracte de lloguer sense que existeixi un acord mutu entre arrendador i arrendatari, el procediment legal que s’ha de seguir i els terminis de […]
...
La donació d’un pis de pares a fills està subjecta a tres impostos: el donacions i successions, la plusvàlua municipal i l’IRPF. L’IRPF és l’únic que han d’abonar els pares, que són els donants, mentre que els altres dos impostos van a càrrec dels fills, que són els beneficiaris de la donació. Per tant, si […]
...
